Pytania i odpowiedzi

Pytania ogólnobudowlane

  • Na jakie prace remontowe w lokalu wymagana jest zgoda Spółdzielni?

    Zgoda Spółdzielni wymagana jest przy wszelkiego rodzaju pracach związanych z demontażem, przesuwaniem lub stawianiem ścian działowych. Spółdzielnia musi być też poinformowana o planowanym połączeniu kuchni z pokojem dziennym oraz zmianie lokalizacji kuchni lub łazienki. Dopiero po uzyskanej zgodzie, lokator będzie mógł przeprowadzić dane prace. Zgoda niezbędna jest również przy wymianie okien i drzwi balkonowych, drzwi wejściowych do mieszkania, anten i klimatyzacji na balkonach lub elewacjach budynku.

Pytania do księgowości

  • Do kiedy należy opłacać należności za mieszkanie?

    Najpóźniej do 15 dnia miesiąca na który przypadają. Ustawowy termin zapłaty to 10 dzień każdego miesiąca (art. 4.62 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Zgodnie z tym terminem opłaty należałoby uiszczać co miesiąc z góry. Przywołany przepis pozwala jednakże na ustalenie innego terminu (poza wcześniejszym) poprzez zapis w Statucie. W Statucie naszej Spółdzielni zapisano, iż powinny być wnoszone najpóźniej do 15 dnia miesiąca, na który przypadają. Jednakże do uiszczenia należności stosuje się również przepisy Kodeksu cywilnego. Art. 454 § 1 Kodeksu Cywilnego brzmi: „Jeżeli miejsce spełnienia świadczenia nie jest oznaczone ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione w miejscu, gdzie w chwili powstania zobowiązania dłużnik miał zamieszkanie lub siedzibę. Jednakże świadczenie pieniężne powinno być spełnione w miejscu zamieszkania lub w siedzibie wierzyciela w chwili spełnienia świadczenia; (…)”.
    Co to oznacza w praktyce?
    Za miejsce spełnienia świadczenia uznaje się siedzibę banku prowadzącego rachunek bankowy Spółdzielni a nie miejsce, w którym nastąpiła zapłata lub obciążenie rachunku lokatora. Lokator ponosi zatem ryzyko związane z terminem przekazania Spółdzielni opłaty. Lokator dający polecenie przelewu spełnia świadczenie dopiero wtedy, gdy opłata dojdzie do Spółdzielni (znajdzie się na jej rachunku), a nie kiedy zostanie zadysponowana przez lokatora.

  • Na jakie konto należy wpłacać dopłaty wynikające z rozliczenia wody i centralnego ogrzewania?

    Nr konta bankowego jest taki sam, jak dla należności z tytułu korzystania z mieszkania. Można również opłatę na poczet należności za korzystanie z mieszkania powiększyć o kwotę wynikającą z ww. rozliczenia z odpowiednim dopiskiem w treści druku wpłaty/przelewu.

  • Kto odpowiada za opłaty?

    W przypadku odrębnej własności i mieszkań spółdzielczych własnościowych, wszyscy ich właściciele są zobowiązani do pokrywania wydatków związanych z utrzymaniem lokalu. Za uiszczanie opłat odpowiada właściciel, gdy jest jeden, albo solidarnie wszyscy współwłaściciele. Jeśli właściciele wynajmują mieszkanie, zobowiązując najemców do regulowania opłat, to powinni sprawdzać, czy nie ma zadłużenia, ponieważ wobec Spółdzielni tylko oni ponoszą odpowiedzialność za zobowiązania finansowe.

Pytania prawne

  • Jak przedstawia się sprawa nabycia członkostwa w Spółdzielni po zmianie w 2017r. przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych?

    Przepisy Ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze (Dz.U 2017. poz. 1596) weszły w życie z dniem 09 września 2017 r. i z tym dniem diametralnie zmieniły się zasady powstawania i ustania członkostwa w spółdzielniach mieszkaniowych.
    Obecnie członkiem spółdzielni może być każda osoba fizyczna (lub prawna) o ile jest związana ze spółdzielnią posiadaniem lokalu mieszkalnego, użytkowego, garażu czy miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym. Osoby, które nie posiadały prawa do żadnego z w/w lokali, tj. członkowie oczekujący i małżonkowie członków (jeżeli prawo do lokalu stanowiło majątek osobisty małżonka), z dniem wejścia w życie w/w ustawy członkostwo utraciły.

  • Jak w praktyce wygląda nabywanie członkostwa przez osoby, które posiadają lub nabywają lokale w zasobach Spółdzielni?

    Aktualnie obowiązujące przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych odmiennie regulują nabywanie członkostwa przez osoby, którym przysługują spółdzielcze lokatorskie i spółdzielcze własnościowe prawa do lokali oraz osoby, które są właścicielami lokali wyodrębnionych.
    Przy spółdzielczym lokatorskim i własnościowym prawie do lokalu, osoby którym te prawa przysługują nabywają członkostwo z mocy ustawy. Oznacza to, że osoby te nie muszą wyrażać swojej woli w zakresie „bycia” lub „nie bycia” członkami Spółdzielni. Zarząd zobowiązany jest z mocy ustawy wpisać te osoby do rejestru członków Spółdzielni.
    Osoby, które posiadały spółdzielcze własnościowe prawa do lokali i nie były członkami Spółdzielni w dniu wejścia w życie przepisów ustawy, tj. z dniem 09.09.2017r. nabyły członkostwo z mocy prawa i Zarząd Spółdzielni dokonał wpisu tych osób do rejestru członków tut. Spółdzielni.
    Na takiej samej zasadzie członkostwo nabywają małżonkowie członków Spółdzielni, jeżeli spółdzielcze lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu przysługuje im wspólnie. Jednakże w celu dokonania wpisu małżonka do rejestru członków niezbędne jest sprawdzenie czy nie zmienił się stan prawny lokalu. Często bowiem Spółdzielnia nie była i nie jest powiadamiana np. o zgonie małżonka, który nie był członkiem Spółdzielni albo o rozwiązaniu małżeństwa. Jeżeli małżonek członka Spółdzielni składa oświadczenie, że spełnia wymogi warunkujące nabycie członkostwa z mocy ustawy zostaje wpisany do rejestru członków ze skutkiem nabycia członkostwa od dnia 09.09.2017r.
    Osoby, które nabyły lub nabywają spółdzielcze własnościowe lub lokatorskie prawo do lokali po dniu 09 września 2017r. wpisywani są do rejestru członków z datą nabycia lokali.
    Odmiennie przedstawia się sprawa nabycia członkostwa przez właścicieli lokali wyodrębnianych. Właściciel lokalu, który posiadał lokal przed dniem 09.09.2017r. lub nabył lokal po wejściu w życie nowych przepisów musi wyrazić swoją wolę nabycia członkostwa w Spółdzielni poprzez złożenie deklaracji przystąpienia do Spółdzielni, pod rygorem nieważności w formie pisemnej.
    Zarówno osoby nabywające członkostwa z mocy prawa jak i właściciele lokali składający deklaracje przystąpienia do Spółdzielni zwolnieni są z obowiązku wnoszenia opłaty z tytułu wpisowego i udziału członkowskiego.

  • Jakie formalności należy dopełnić w Spółdzielni sprzedając spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?

    Przed udaniem się do kancelarii notarialnej należy zgłosić się do biura Spółdzielni po zaświadczenie, w którym Spółdzielnia potwierdzi tytuł prawny do lokalu oraz uregulowanie wymaganych zobowiązań finansowych za lokal lub wykaże stan zadłużenia. Jeżeli dla lokalu jest założona księga wieczysta w zaświadczeniu zostanie wpisany numer księgi prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Warszawie.
    W wypadku, gdy pomiędzy datą wydania zaświadczenia a datą sporządzenia umowy sprzedaży upłynie kolejny okres rozliczeniowy wymagalnych opłat, należy zgłosić się do Spółdzielni celem dokonania końcowego rozliczenia zobowiązań z tytułu opłat za mieszkanie oraz za zużycie wody.

  • Jakie formalności należy dopełnić na wypadek śmierci współmałżonka?

    Jeżeli zmarły małżonek był członkiem Spółdzielni należy zgłosić się z aktem zgonu w biurze Spółdzielni, w terminie jednego miesiąca od daty zgonu. Termin ten jest ważny, bowiem z dniem zgonu ustaje członkostwo zmarłego członka i, jeżeli małżonek członka nie jest członkiem Spółdzielni, od następnego miesiąca przypadającego po dacie wygaśnięcia członkostwa zmienia się opłata eksploatacyjna naliczana na dany lokal. W przypadku zgłoszenia zgonu członka ze znacznym opóźnieniem zajdzie konieczność skorygowania opłaty eksploatacyjnej i uregulowania jednorazowo naliczonej różnicy.

  • Czy po zgonie małżonka, który był współwłaścicielem lokalu należy niezwłocznie załatwić sprawy związane z nabycie prawa do spadku?

    Zarówno prawo własności lokalu wyodrębnionego na pełną własność jak i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlegają dziedziczeniu na ogólnych zasadach przewidzianych w Kodeksie Cywilnym. Przepisy te nie zakreślają terminu na dopełnienie formalności związanych ze wskazaniem osób dziedziczących spadek po zmarłym członku Spółdzielni lub osoby nie będącej członkiem. Jednakże z różnych przyczyn, np. w celu ustalenia współwłaścicieli, którzy solidarnie odpowiadają za opłaty związane z lokalem, wskazane jest nie zwlekanie z dopełnieniem tych formalności.

  • Czy Kodeks postępowania administracyjnego dotyczy spółdzielczości mieszkaniowej?

    Nie dotyczy. Właściwymi przepisami w sprawach związanych ze spółdzielniami są przepisy prawa cywilnego, nie zaś administracyjnego. Władze spółdzielni nie są organem administracji publicznej.